党的二十大报告明确提出“以人民安全为宗旨”，二十届三中全会《决定》要求“完善公共安全治理机制”，我国房屋安全治理体系存在薄弱环节，建立房屋养老金制度是完善房屋安全治理体制机制的重大改革举措。房屋养老金制度改革的关键点有两方面，一是个人账户继

续保留，个人账户是由业主交存的住宅专项维修资金账户，已运转二十余年，采取业主自治方式，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，改革思路是完善业主共同决策机制，推动房屋养老金个人账户有序有效运转。二是采取“打补丁”方式，政府负责建立公共账户，公共账户可以理解为房屋公共安全基金，旨在加强房屋全生命周期的安全保障，基本功能是为房屋公共体检提供资金支持。放眼世界，对于多层多业主住宅，一部分发达国家和我国香港地区建立了业主团体法人化制度，业主团体依法注册为法人，并独立享有民事权利以及承担民事义务。我国现阶段的房屋养老金制度改革，还无法触及业主团体和业主个人对于多层多业主住宅的安全责任问题，因此，房屋养老金制度改革仍然

存在卡点堵点，个人账户资金不足时的续筹难题仍然悬而未决。党的二十大报告明确提出“人民安全为宗旨”，二十届三中全会《决定》要求“完善公共安全治理机制”，我国房屋安全治理体系存在薄弱环节，建立房屋养老金制度是完善房屋安全治理体制机制的重大改革举措。一、改革初衷：补齐房屋安全治理短板

房地产大开发时代已经过去，在“4·29”特别重大居民自建房倒塌事故发生之后，房屋安全治理成为各方关注的焦点。房屋安全治理主要涉及对既有房屋及其附属设施的风险评估、预警和处置等，处置方式主要包括维修、应急解危、更新和改造。城镇多层多业主住宅是既有房屋安全治理体系的薄弱环节，在现有制度体系下，对于多层多业主住宅的共有部分（包括房屋主体结构、电梯、外墙面等），业主安全责任无法落实，业主委员会“有权无责”。具体到维修资金环节，依据《中华人民共和国民法典》规定，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有”。动用住宅专项维修资金，“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”、“应当经参与表决专有部分面积过半

数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，门槛过高，程序漫长。

共同决策难、决策慢，使得住宅专项维修资金的使用难以启动，导致房屋共用部位和共用设施设备不能得到及时维修和保养，更不可能做到对房屋公共安全进行风险预警和隐患排除。另外，鉴于业主大会组建率低、业主委员会履职能力弱、业主参与意识不强，为提高资金使用安全性，政府相关部门在对维修资金使用进行审批时，设定的维修资金使用程序和申请材料要求较多，涉及财务管理、工程管理、成本核算等方面，审批周期长，一定程度上影响了资金使用效率。更为严重的是，由于住宅专项维修资金的续缴制度难以落实，部分老旧住宅

维修资金严重不足。2004 年，住宅专项维修资金成为办理房屋产权证时必须缴纳的费用，之前的“房改房”和部分商品房没有缴存住宅专项维修资金。此外，2004 年左右的商品房和经济适用房的价格较低，以北京为例，当时的经济适用房价格在 1500 元/平米左右，商品房的价格集中在 4000 元/平米至 8000 元/平米范围内，住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区余额已不足 30%，资金续筹困难。